小产权转正,深圳在探路

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如果深圳能顺利解决小产权房问题,有望为全国其他城市提供成功经验。图为平安国际金融中心观光层,鸟瞰深圳局部。(东方IC/图)

2018年7月27日,深圳市政府公布了《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》,向社会公众征求意见,为期一个月。该办法将公共配套类以及产业类(生产经营性+商业办公类)历史违建作为“优先处理类别”。小产权性质的厂房、仓库与商铺、写字楼有望通过补缴地价的方式转正,是最为核心的内容,广受关注。

一些人遗憾该办法没有纳入住宅类历史遗留违法建筑(小产权住宅),个中原因,下文将解释。当然,如果该办法实施效果良好,有望为小产权住宅问题的处理提供成功经验。如果深圳能顺利解决小产权房问题,有望为全国其他城市提供成功经验。大家对该办法倾注如此多的关注,原因也在于此。

全国为何看深圳,一组数据足以说明一切。根据2015年深圳市规划国土委公布的“关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报”,截至2014年底,深圳市违建筑37.30万栋,4.28亿平方米,其中,住宅类违建1.72亿平方米,占40.08%,租住在违建筑内的人口约737.87万,占深圳总人口的56%;工业类违建1.80亿平方米,占比41.93%;商业和办公类违建0.26亿平方米,占6.02%;多种用途类、公共配套类等其它违建筑0.51亿平方米,占11.98%。大致而言,是两个“一半”:深圳大约一半的建筑面积是小产权房;超过一半的人口居住在小产权房内。深圳处理小产权房问题的难度可想而知。

事实也是如此。2009年6月2日,深圳市人大常委会公布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,该决定“自公布之日起施行”,规定“违法建筑普查工作应当在本决定实施之日起一年内完成”,正式提出对小产权房转正补缴地价的规则。根据深圳市的部署,2009年9月1日,全市各街道办事处开始受理违法建筑当事人的申报登记;12月2日为普查登记申报的截止日。但是,小产权持有人的申报意愿似乎不高,“违法建筑普查50天,登记不足十分之一”,小产权持有人抱着法不责众的心态,观望情绪严重。

四五年后,深圳市政府退了一步,制定了上述决定的“试点实施办法”,于2014年4月1日施行,选区12个社区和1个街道作为“首期试点”,开展为期一年的历史遗留违法建筑分类处理试点工作。战线从全市推进收缩为试点。根据“试点实施办法”,原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分,可在有限确权后,补缴地价申请转为商品性质,进入市场流通。看起来挺优厚的。

正在征求意见的办法,没有把小产权住宅纳入,反推可知,试点过程中对小产权住宅的处理或许遇到了障碍,所以本着“先易后难”的原则,对小产权住宅先放一放再说。从补缴地价的规则来看,同样的违建类型,“原农村集体经济组织继受单位”持有的小产权房转正比“原村民、其他企业或非原村民”补缴比例要低一些,转成非商品性质比转成商品性质补缴比例要低一些。生产经营性转正要比商业办公类补缴比例要低,这一点是对“试点实施办法”的优化。在“试点实施办法”中,生产经营性与商业办公类归为一类,补缴比例是一样的,并且都只能转正为“非商品性质”。

正在征求意见的办法,规定“原村民、其他企业或非原村民”持有的小产权房,生产经营性补缴“公告基准地价的50%”,商业办公类补缴“公告基准地价”,即可转成“非商业性质”,前者有助于激励小产权持有人申报与转正。而在“试点实施办法”中是要一律按照“公告基准地价”补缴的。同样的主体持有的小产权房,生产经营性补缴“申请办理时的市场评估地价的50%”,即可转成“商业性质”,亦有助于激励小产权持有人申报与转正。合理的激励与利益分配很重要。办法落地后效果如何,大家会持续关切。

来源:南方周末

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