杨德清谈在美国投资建新房的操作过程
【本报记者慕石报道】绝大部分美国购房者都是购买房市中的二手房，或由美国新房建筑商开发、建造的新房。也有一些人有兴趣和时间，又资金允许的条件下，在美国买地建房，打造自己喜欢的理想住宅。
安稳保险董事长杨德清在美国的多年中，出于投资和自住的原因，自己建造了几栋房屋，积累了一些经验。5月25日，杨德清在休斯顿中国城康乐老年人活动中心举办《投资建新房的操作过程》的讲座，并提供午餐。他以自己建房的亲身经历，从住房的设计、审批、施工、质量检测、建房时间以及成本核算等各方面，向大家详细介绍了自建住房的程序和注意事项，希望为提供帮助和咨询。
以下是讲座的详细内容：
1.建房概述：自建房需要约1-2年的时间，比买现房慢，但可以建自己想要的房型，也能节省成本，以求较高增值率。
2.自建房者应具备的条件：(1)具有一定资金，(2)想成为建筑商，(3)能抽出时间到工地上查看，(4)能与各种承包商打交道，(5)能经得起失败。
3.几种做法选择：(1)正开发小区里找建筑商做，(2)自己买地承包给建筑商做，(3)自己买地自己当建筑商，找分建筑商分工做，(4)全部自己动手建（DIY），这种有法规上的限制。不管以上哪一项，施工者都要执照。
4.投资的时间与地点：在经济上升时市场较好，容易赚钱地区，但人力会相对紧张。
5.选择区域和项目大小：考虑因素包括各区域的买房记录、房子大小、装修规格、价格、在市场上的时间、有无新房销售记录等。
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6.地的选择：(1)开发商的地，(2)小区里空地新建，(3)旧房推倒重建。
7.买地或旧房前的工作步骤：时间通常需要1-3个月。(1)请地产经纪，(2)开始寻找建筑师，(3)收集小区法规，了解清楚对建新房的限制，要慎重。在弃权期(option)之内，要读小区法规(HOA by law)。(4)要到丈量报告(survey)，其中应有现地基高度，大街上参照点高度，最好也有树的位置(tree survey)，最好让丈量者(surveyor)把地的边界用小旗子或铁棒标出来。(5)查看是否在Flood Zone。
8.过户后先做土壤测试（GEOTECHNICAL ENGINEER）：需要2-4周出报告。
9.请建筑师(architect)设计房子的工作步骤：(1)选建筑师，手工或电脑绘图，考虑因素包括经验、区域、价格。签订合同，修改收费方案，若是HOA 或City提出的修改免费。(2)要给设计师by law做参考：面积要求，边界要求，层数要求，高度要求，排水要求，植被要求等。(3)自己应先有符合法规前的设想，如几层楼、房间数目与布局、楼梯相对位置、面积、外观式样等。最好画个草图，越具体，设计师就越容易，越快。(4)与建筑师讨论设计图(floor plan)：一般建筑师不喜欢反复变化，定好后，给建筑师2-4周的设计时间。(5)审查设计师的设计图：提出修改建议，这一步很重要，要认真地查看各方面设计是否达到要求：房间布局、窗户亮度、结构强度、地基设计、屋顶设计、墙的厚度、灯光布局、室外照明及用电、游泳池、后院遥控门及各种功能的设计、自动化系统的设计（包括音响系统、互联网、电话系统、电视系统）、用水系统的功能、空调出风口及回风口的设计、房子绝缘方案、发动机位置、自动院子门等。设计图纸是各个包商估价的依据，若中间改变，就意味着加价，而且可能会比较高。一定要请有经验的人看一下，经过反复磋商, 最后定稿。
10.将建筑师设计的初稿交给小区建筑管理委员会审批：小区通常对建房的临街墙壁高度、几层楼、房子总高度、面积、建筑面积与地面积的比率即渗水率、建筑界线、外墙的颜色、子建筑、车库等都有特别规定，一定要遵守。若小区审核通过，就可以转入下一步。
11.请工程师Professional Engineer(PE)对房子结构把关：房子结构和地基需要工程师的设计或审核。要将土壤报告交给工程师，他会参照土质，来设计地基和结构(framing)，或审核建筑师的设计，进行工程计算，来确定各项指标，承重是否合理合格。若不合理的就需要修改，若都合理，又符合市政法规标准(code)的要求，工程师就会在建筑师设计的图纸上盖章。
12.向市政申请建房许可证：(1)取决于当地市政的申请许可证要求，通常需准备两份的图纸、申请表、渗水分析表、材料规格表、节能分析表、绿化分析表等。
(2)可以聘请自己的建筑师或者专门的许可证申请公司去做。申请建房许可证可能会被要求修改多次，直到完全符合要求。(3)市政每一次审核都会占时2-4周。许可证申请过程所用时间取决于建筑师的设计规范程度，和修改时的快慢。
13.旧房拆除：在建筑师设计及申请许可证的同时，就可以进行旧房拆除，可以包给拆除包商去做。步骤如下：
(1)打电话给水、电、煤气公司要求切断服务。一般需要2-14天。(2)排水系统的拆除另需要许可证，拆除后要请市政检验通过。(3)然后才能申请整个房子的拆除许可证。(4)拆除房屋。(5)拆除之前最好给邻居打个招呼，让他们有思想准备。(6)最好建个临时围墙，以免伤到邻居的财产。(7)拆除过程要洒水，以免太多扬尘。(8)拆除完毕要请市政来检查通过。
14.买好保险：在开工之前，要买好保险，叫builder’s risk.用以保护建房过程中的意外损失。
15.建地基：许可证拿到后，才能动工建房。第一步是建地基，要选择一家有建新房经验的地基公司来做。地基是大事，最好签订合同。应提出保修要求，一般情况保修10年。水工也很重要，应选择有主水工执照(master plumber license)的。地基模型做好及水管埋好后，要请市政来检验，合格后才能浇注水泥。
地基有几种类型:(1)平地基即拉伸钢筋地基(post tension)，(2)有桩地基(pier and beam) 适合粘土质和高档住房。(3)适合地势低洼的地区的垫高地基(crawl space)。
16.搭框架(framing)：请专业公司搭房子的主框架，美国房子主结构都是由木桩组成的。
17.屋顶的平台(decking)：在搭屋顶的平台时要考虑使用防热能辐射保护层。
18.水电警铃通讯管线的架设：在搭好主框架后，水电工布水管，然后布煤气管线、电线、警铃线、通讯线(光纤，CAT6)等。
19.检验水电结构：这时要请市政来检验水电煤气管线。合格才能进入下一步。
20.墙面(facial)：封墙：墙面公司会在框架上钉木板及塑料板，形成房子的外墙体。
21.绝缘：绝缘有几种，close cell foam，open cell foam，fiber glass，与空调的设计有关。这在图纸设计时就需要考虑好。
22.屋顶：这时也可以同时盖屋顶，上瓦。
23.上内墙板(sheetrock)：上内墙板之前需要通过各种检验。Cover inspection有专业公司做， 钉上内墙板hanging.
24.建内墙面：修建内墙面，叫wall finishing,taping,floating，需要胶带粘、上灰、及建墙的花纹texture等。
25.建外墙：即砌砖，或建墙板(hard plank)或水泥混合墙(stucco)。
26.门窗：要提前与门窗公司定好门窗，好保证按时安装。
27.木工：包括厨柜、衣服架、角线、装内门。
28.油漆：内外油漆、清漆。
29.台面：
30.地面：铺地毯、地板、地砖。
31.电设施：照明灯具、开关等。
32.水设施：热水器、水龙头、洗手池、浴缸、马桶等。
33.空调：
34.电器：厨房电器、洗碗机、烤箱、炉子、抽油烟机、冰箱、洗衣机、
35.绿化或庭院建设：草坪、庭院风景绿化。
36.如何选承包商：朋友推荐，执照登记网站https://www.license.state.tx.us/，Home Advisor，工地，车辆广告。要看工地做的活儿和客户反馈信息。
37.价格原则：人力工资，材料成本，利润。
38.签订合约：这样避免争议，根据建筑步骤每次随叫随到。
39.分期付款：
40.工作检验：每一步请专业检验员检验。最好请一个总监工(Superintendent)。
安稳保险从2009年成立至今，服务社区15年，
